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Forward-Darlehen - Infos zur Umschuldung und Anschlussfinanzierung

Fragen & Antworten zum Forward-Darlehen

• Gibt es Alternativen zum Forward-Darlehen?
• Sollte man sich die derzeitigen Niedrigzinsen für später sichern?
• Welche Konditionen gelten für Forward-Darlehen?
• Ist es sinnvoll das bestehende Darlehen vorzeitig zu kündigen?
• Welche Kosten entstehen im Zusammenhang mit einem Forward-Darlehen?
• Was ist eine Forward-Periode?
• Wofür können Forward-Darlehen eingesetzt und was muss beachtet werden?
• Was ist das Besondere an Forward-Darlehen?
• Gibt es bei Forward-Darlehen ein Ausstiegsrecht?

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Gibt es bei Forward-Darlehen ein Ausstiegsrecht?
Das Forward-Darlehen gibt Darlehensnehmer die Möglichkeit, sich über einen geringen Zinsaufschlag zu den marktüblichen Zinsen, ein Darlehen für die Zukunft zu erkaufen. Das geschieht immer in der Absicht, sich vor steigenden Zinsen zu schützen. Aber – in die Zukunft kann keiner sehen, es kann auch anders kommen, das gehört zu den Risiken bei den Forward-Darlehen, die Zinsen können auch noch weiter in den Keller gehen, aber der einmal geschlossene Vertrag ist verbindlich. Das heißt, letztlich hat sich der Darlehensnehmer zu hohe Zinsen gesichert und zahlt dann über viele Jahre drauf.

Die Nichtabnahme eines Forward-Darlehens wird mit einer empfindlich hohen Nichtabnahmeentschädigung bestraft. Ein Ausstiegsrecht lässt sich bei einigen Anbietern nur über einen weiteren Zinsaufschlag erkaufen, das ermöglicht dann einen Ausstieg in der Regel zum Ende eines Quartals und Vorfälligkeitsentschädigung wird nicht berechnet. Die Konditionen der Anbieter sind sehr unterschiedlich, sodass ein Vergleich immer anzuraten ist. Im Allgemeinen haben Darlehensvermittler hier die besten Möglichkeiten, die Anbieter mit den günstigsten Konditionen zu finden, sie verfügen über entsprechend große Datenbanken. 

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Was ist das Besondere an Forward-Darlehen?
Die Besonderheit dieser zukunftsorientierten Darlehen liegt darin begründet, dass sich Darlehensnehmer in Zeiten mit niedrigem Zinsniveau die Zinsen auch für die Zukunft sichern können, wenn in den kommenden Jahren mit einem Anstieg der Zinsen zu rechnen ist. Diese Art Darlehen sind nur geringfügig teuer, als normale Annuitätendarlehen, die sofort ausgezahlt werden und können, wenn die Rechnung mit den steigenden Zinsen aufgeht, zu erheblichen Zinseinsparungen führen.

Das Forward-Darlehen kann völlig unabhängig von der Kredit gebenden Bank beantragt werden. Mit einer entsprechenden Vollmacht ausgestattet übernimmt die neue Bank alle Formalitäten, die im Zusammenhang mit dem Wechsel des Geldgebers erledigt werden müssen. Auch das Übertragen der Grundschuld ist kein Problem und kostet meistens nicht einmal 0,5 Prozent der beantragten Darlehenssumme.

Wofür können Forward-Darlehen eingesetzt und was muss beachtet werden?
Forward-Darlehen können zum Zweck der Baufinanzierung und für die Umschuldung eingesetzt werden, wenn das bestehende Darlehen über das Grundbuch abgesichert ist. Die Mindesthöhe dieser Darlehen liegt im Allgemeinen bei 50.000 Euro. Im Rahmen der normalen Bedingungen für Baufinanzierungen sind Tilgung und Tilgungsaussetzung möglich. 

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Was ist eine Forward-Periode?
Das ist eine Sondervereinbarung, die es in dieser Form nur bei Forward-Darlehen gibt: Sie bezeichnet den Zeitraum, der zwischen dem Abschluss des Vertrages und der dann tatsächlichen Inanspruchnahme der Finanzierung liegt. Eine Forward-Periode kann nur wenige Monate und maximal bis zu fünf Jahren betragen. Je länger die Forward-Periode ist, desto höher fällt der Zinsaufschlag aus, den die Bank berechnet. 

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Welche Kosten entstehen im Zusammenhang mit einem Forward-Darlehen?
Mit dem Abschluss eines Forward-Darlehens sind natürlich Kosten zu erwarten. Dazu gehören die Kreditabschlusskosten, die zwischen 0,5 und 1,0 Prozent der Kreditsumme betrage, es können Wertermittlungsgebühren anfallen und es entstehen Kosten für die Umschreibung der Grundschuld beim Notar und beim Grundbuchamt.

Ist es sinnvoll das bestehende Darlehen vorzeitig zu kündigen?
Der günstige Zinssatz eines Forward-Darlehens kann dazu verleiten, sich diese Konditionen so schnell wie möglich sichern zu wollen. Aber das vorzeitige Aussteigen aus einem bestehenden Darlehen ist nicht so einfach, bedeutet meistens Ärger mit dem bisherigen Kreditgeber und kostet eine saftige Vorfälligkeitsentschädigung. Es ist immer besser zumindest die zehnjährige Zinsbindungsfrist, die vom Gesetzgeber vorgeschrieben ist, einzuhalten. Mit einem Forward-Darlehen kann sich der Darlehensnehmer die jeweils aktuellen Zinsen auf bis zu fünf Jahre im Voraus sichern. Das heißt, ein Forward-Darlehen sollte frühestens dann abgeschlossen werden, wenn es bis zum Auslaufen der Zinsbindung nur noch fünf Jahre sind.
Aber – je länger die Vorlaufzeit, desto höher ist der Aufschlag auf die Zinsen, den der neue Kreditgeber verlangt. Deshalb wird empfohlen, die Vorlaufzeit möglichst kürzer zu wählen. Jeder Prozentpunkt Zinsaufschlag verursacht wieder mehr Kosten und unter Umständen tritt die erwartete Zinssteigerung nicht ein, sodass kein Vorteil erzielt wird und für das Forward-Darlehen ein höherer Zins zu zahlen ist, als dann am Markt für Baufinanzierungen üblich.

Welche Konditionen gelten für Forward-Darlehen?
Das Forward-Darlehen orientiert sich mit den Zinsen an den derzeit am Markt Üblichen. Die Anbieter dieser Darlehen verlangen für die Festschreibung der Zinsen und die Vorlaufzeit einen Zinsaufschlag, dessen Höhe von der Vorlaufzeit und der Zinsbindung bestimmt wird. Je kürzer die Vorlaufzeit und je kürzer die Zeit der Zinsbindung, desto niedriger ist der zu zahlende Zinsaufschlag.

Einen weiteren Zinsaufschlag kostet es, wenn ein Anbieter gefunden wird, der dem Darlehensnehmer zusätzlich die Möglichkeit einräumt, das Darlehen vorzeitig zu kündigen, in dem Fall, wenn die Zinsen entgegen den Erwartungen des Darlehensnehmers noch weiter gesunken sind. Dann bleibt der Darlehensnehmer weiterhin flexibel, muss dafür allerdings auch einen bestimmten Preis bezahlen.

Die einmal vereinbarten Konditionen müssen von beiden Vertragspartnern eingehalten werden. Diese Form der Darlehen gibt Darlehensnehmern die Möglichkeit, günstigere Konditionen als bei der Erstfinanzierung auszuhandeln. Die dadurch gewonnen finanziellen Spielräume lassen sich nutzen, um das Darlehen schneller zu tilgen.
Der Bankwechsel an sich geht leichter vonstatten, als viele Darlehensnehmer glauben und die Kosten für den Notar und die Übertragung der Grundschuld sind überschaubar, weil sie in der Regel nicht mehr als 0,3 Prozent der Darlehenssumme ausmachen.

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Sollte man sich die derzeitigen Niedrigzinsen für später sichern?
Das derzeit niedrige Zinsniveau verleitet geradewegs dazu, sich schon jetzt um eine Anschlussfinanzierung zu kümmern. Besonders Darlehensnehmer, deren Baufinanzierung in den nächsten zwei Jahren ausläuft, ist anzuraten, sich die Nierigzinsen über ein Forward-Darlehen zu sichern. Die geringe Vorlaufzeit kostet nur einen kleinen Zinsaufschlag, und dass die Zinsen in der nächsten Zeit wieder ansteigen werden, wird allgemein erwartet.
Darlehensnehmer, deren Finanzierung erst in fünf Jahren ausläuft, sollten eventuell noch etwas abwarten, bis der Zinsaufschlag durch geringere Vorlaufzeit günstiger wird. Auf jeden Fall sollten sie den Markt genau beobachten, und bevor sich eine allgemeine Zinserhöhung abzeichnet, ein Forward-Darlehen beantragen.

Gibt es Alternativen zum Forward-Darlehen?
Die Alternative ist das ganz normale Prolongationsangebot, dass der Darlehensnehmer gegen Ende der Zinsbindungsfrist von seiner Bank erhält. In einigen Fällen macht es Sinn, das Angebot eines anderen Anbieters bei der erst finanzierenden Bank vorzulegen, um neuen Verhandlungsspielraum über die Konditionen zu bekommen. Wer sich aber niedrige Zinsen für die Zukunft sichern will, hat zum Forward-Darlehen keine Alternative, es sei denn, die Bank ist mit einer Kündigung des bestehenden Darlehens einverstanden und kassiert die Vorfälligkeitsentschädigung. Wenn sich diese Art rechnet, kann auch eine günstigere klassische Baufinanzierung eines anderen Anbieters genutzt werden.

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